Уральская компания, которая в начале февраля, купила на торгах расположенный на улице Ленина, 138 объект культурного наследия (ОКН) «Магазин сельхозорудий Юргенса», известный в народе как «дом под тряпкой», на днях юридически вступила в права собственности. Новый владелец хочет восстановить здание, а потом сдавать в аренду под объект общественного питания и офисы. Однако, по оценке экспертов, инвестиции в реконструкцию здания для того, чтобы его можно было использовать как объект коммерческой недвижимости, практически в 20 раз превысят сумму, потраченную на покупку, и сомневаются, что объект окупится в обозримой перспективе.
Вдохнут новую жизнь?
Четырехэтажное г-образное здание (общая площадь — 1816,5 кв. м, подлежит государственной охране — 1609,07 кв. м, один этаж подвальный) новому собственнику обошлось в 22,7 млн рублей. При этом организатор торгов средства обязан вернуть после подписания договора купли-продажи в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности (за вычетом затрат на отчет об оценке рыночной стоимости имущества, а также стоимости укрепненного сметно-финансового расчета). Потратить их необходимо на реставрацию.
ОКН теперь владеет ООО «УРАЛЛИДЕРСТРОЙ» (основная деятельность — строительство автомобильных дорог и автомагистралей, жилых и нежилых зданий) из города Первоуральска Свердловской области. Директором значится Карам Саакян.
По словам коммерческого директора компании Левона Охикяна, компания вступила в право собственности только 12 марта.
— Здание рассматриваем под сдачу в аренду. Первый этаж — ресторанам, остальные — офисам, под коворкинг. Сумму ПСД (проектно-сметную документацию, — прим. ред.) и реставрации, сроки окупаемости затрудняюсь назвать, пока специализированная фирма не подготовит документы. Компанию сейчас выбираем, — пояснил он.
Левон Охикян уточнил, что здание было выбрано из-за удачного, с точки зрения инвестора, месторасположения — Центр города. Но опыта владения и реставрации ОКН у компании пока нет, поэтому новые собственники будут полагаться на специалистов: «По договору ПСД должны подготовить до конца года. Организацию будем искать опытную по отзывам, скорее всего, среди местных. Также за всеми процессами будет следить представитель, который будет работать на месте. Вероятно, будем приезжать в командировки».
Он отметил, что помимо собственных в «УРАЛЛИДЕРСТРОЙ» рассчитывают на федеральную и региональную поддержку.
— Средства есть. Наша цель — сделать все, чтобы культурное наследие города не пострадало, — сказал Охикян.
Требует серьёзных вложений
По укрупненному сметно-финансовому расчёту, представленному в документации торгов, стоимость восстановительных работ — 147 млн рублей. Однако 10 лет назад бывший владелец здания, у которого ОКН изъяли через суд за невыполнение охранных обязательств, Миркасим Арифуллин называл сумму в 200 млн рублей. В одном из интервью 73online.ru рассказывал, что основной причиной невыполнения обязательств стало отсутствие свободных средств на ремонт.
При этом, по мнению бизнесмена, владельца нескольких ОКН в Ульяновске Эдуарда Шабалина, сейчас, учитывая рост цен, реконструкция обойдется в разы дороже.
— Только на ПСД уйдет 8-12 млн рублей, если готовить документы на весь участок, ведь «Магазин сельхозорудий Юргенса» не только здание, которое выходит фасадом на улицу Ленина, но и территория за ним, до Краснознаменного переулка. Думаю, нужно рассчитывать: 200-250 тысяч на квадратный метр здания. Если площадь исторической части 1609,07 кв. м, то получается сумма 402 млн. Это самый скромный расчёт. Здание практически в руинах, — говорит он.
Напомним, что сегодня здание находится в плачевном состоянии: осыпается отделка фасада, рассохлись и разрушились швы кирпичной кладки, повреждена кровля, отсутствуют окна. Внутри разрушены перекрытия, полов нет, в стенах трещины, инженерные коммуникации отключены.
Состояние двора со стороны улицы Ленина.
Вид со стороны Краснознаменного переулка.
Оценивая перспективы коммерческого использования здания, генеральный директор ресторанного холдинга Matrёshki Group Сергей Новиков говорит, что местоположение и транспортная доступность хорошие, фасад красивый, площадь приемлема для общепита. Во внутреннем дворике можно сделать летнюю веранду. Но есть и минусы, основной — отсутствие поблизости парковки.
— Раньше многие хотели сделать там пространство типа московского фудмолла «Депо». Сложностей, думаю, будет много из-за статуса ОКН, — считает собеседник.
Новиков отмечает, что срок окупаемости у ресторана и недвижимости разные.
— В коммерческой недвижимости срок возврата инвестиций составляет в среднем 10 лет, вложения в ресторан должны вернуться в течение 3-5 лет, при площади от 400 кв. метров и инвестициях 100-150 тысяч рублей на кв. метр. Если ресторан окупается более 5 лет, то считается неуспешным.
Здание построено в 1894-1895 годах по проекту архитектора Виктора Ивановского на усадьбе купцов Юргенсов. В конце 1904 года усадьба вместе со всеми постройками перешла во владение к рижскому гражданину В. А. Литкенсу. В 1912 году восточная часть усадьбы, на которой располагался склад, была уступлена купцу А. П. Балакирщикову, который владел данным участком до 1918 года, когда все недвижимое имущество было национализировано. В 1912 году здание склада-магазина земледельческих орудий было арендовано купцом А. П. Балакирщиковым под типолитографию. В советское время здесь размещалась типолитография № 1 Комбината писчебумажной и полиграфической промышленности. В 1920-х годах в ней печатали бланки и газету «Экономический путь», в 1930-х годах — газету «Пролетарский путь» и ряд газет-многотиражек. С 1943 по 1945 годы здесь выпускалась областная газета «Ульяновская правда», различные брошюры. В 1950-1980-е годы — печаталась полиграфическая продукция Ульяновского книжного издательства. В 1980-е годы была проведена техническая реконструкция здания. С 1986 по 1991 годы типография являлась головным предприятием областного полиграфического объединения. В 1992 году получила название «Печатный двор».
В 1990 году историческое здание признано объектом культурного наследия регионального значения. В 2000-х оно попало в частные руки, стояло и разрушалось. В 2011 году его купил бизнесмен Миркасим Арифуллин, как он рассказывал 73online.ru — за 50 млн рублей. Но новый владелец не предпринял никаких попыток к восстановлению здания, а знаменитая «тряпка» на фасаде появилась в 2012 году. Он объяснял, что в кризисные годы не готов вкладывать 200 млн рублей — в такую сумму он оценил ремонт. Изначально в планах было — открытие ресторана.
Фото: документация торгов и автора
Обсудить новость можно в нашем телеграм-канале 73online
